Permettre l'accession à la propriété de son logement

Le taux de propriétaire de son logement principal est faible en France (63%) soit la 25ème place sur 28 en Europe. Par contre les français sont les rois de la résidence secondaire.

C'est une situation qu'il faut inverser.

L'intérêt de disposer de sa résidence principale est évident :

• créer une valeur de patrimoine, utile en fin de vie pour payer ses frais de maison de retraite et ne pas les laisser à charge de ses enfants ou de la collectivité
• ne plus payer de loyer au moment de la retraite qui se traduit par une baisse de son revenu (hors patrimoine) 

L'effort doit être porté sur les primo-accédant.

En comparaison les aides aux investisseurs locatifs sont nombreuses mais si elles se sont réduites. Le taux de réduction d'impôt est de 20% du capital environ. Les aides pour l'investissement locatif en meublé de services (maison de retraite, résidences étudiants, villages de vacances, résidences hôtelière services), vont plus loin avec déduction de la TVA et diminution d'impôt de 20% environ (de 11% à 25% selon les années). A certaines périodes, il n'y avait pas de plafond, maintenant il y a un plafond de 300 000 € maximum d'investissement par an et un plafond de 10 000€ maximum de défiscalisation par an.

Avantages et inconvénients de ces soutiens à l'investissement 

• 10 000 € par an de réduction d'impôt c'est 833 € par mois de déductions fiscales
• 10 000 € par an de réduction d'impôt c'est 2778 € par mois de revenus exonéré d'impôts
• c'est une augmentation du prix des biens égale à la réduction fiscale (faut faire vivre tout l'accompagnement du système : pub et commerciaux)
• par contre cela soutient l'activité du bâtiment

Alors comment éviter les anomalies et conserver le dynamisme de l'investissement ?

• il faut réserver la priorité de la défiscalisation aux primo-accédant 
• il faut plafonner l'aide à un montant du coût HT du m2 pour éviter la hausse des prix artificielle
• il faut limiter sur un délai suffisamment long (une vie mais ce n'est pas réaliste) l'accès à ce type d'aide : 10 ans par exemple

Proposition de soutien à l'accession à la propriété

• achat exonéré de TVA
• aide  de 20% la valeur du bien versé quel que soit le niveau d'impôt payé
• plafonnement de l'aide à  un investissement limité à 1900 € / m2 à adapter selon les zones d'investissement (de 1300€ à 2300€)
• condition : ne pas avoir bénéficié de l'aide depuis 10 ans et ne pas être propriétaire depuis moins de 10 ans

Le résultat est le suivant :

• pour 100 m2 au coût de construction de 1400 € /m2 (maison) ou 2100 € /m2 appartement vous avez 
  • un rabais du remboursement de 180 € à 280 € par mois par la dispense de TVA
  • le même montant pour la réduction fiscale de 20% 
  • au total une réduction de 360 € à 560 € par mois du remboursement pour les primo-accédants.
• La réduction proposée est moindre pour les primo-accédants que pour les investisseurs locatifs
• Il faut choisir : favoriser la spéculation ou permettre à chacun d'être autonome sur sa fin de vie

L'impact fiscal aura la même répercussion sur le niveau d'investissement immobilier mais il sera encadré par un plafonnement d'aide lié au prix du m2.

Plafonner les aides à l'investissement locatif

 L'aide à l'investissement locatif doit être inférieure à l'aide à l'accession à la propriété. Il ne s'agit pas de l'interdire mais de définir des règles justes de mise en oeuvre.

Les règles à définir :

• plafonner les aides selon un montant maximum du coût au m2 du projet afin de limiter la spéculation fiscale: par exemple 1400 € du m2 pour les maisons, 2100 € du m2 pour les appartements, 3000 € du m2 pour les résidences avec du service et des surfaces communes
• plafonner les aides à 5000 € par an de déductions fiscales et 300 000 € d'investissement sur 10 ans.

Ces règles peuvent être modulées favorablement si les résultats de l'aide à l'acquisition des primo-accédants est satisfaisante.

Les aides à la rénovation énergétiques à favoriser et à l'autonomie énergétique.

Un très gros effort est à porter sur l'isolation, la modernisation des outils de chauffage. 

Il faut dans ces deux cas définir des plafonds au m2 de surface habitable pour ne pas créer une incitation à la hausse des prix.

Pour les appareils de production d'énergie et de chauffage, il faut un catalogue de performances en lien avec un prix maximum subventionné

Autrement dit il ne faut pas recommencer l'énorme erreur des panneaux solaires individuels à 20 000€  procurant des marges de plus de 50% par un grand nombre de professionnels. Cela a favorisé une création et une croissance  rapide de nombre d'entreprise installant des matériels peu performants, sans avoir de compétences suffisantes. Au final beaucoup de litiges et une filière à l'agonie.

Au contraire, il faut encourager, la recherche, la créativité et la performance économique avec des prix maîtrisés, seules conditions au développement pérenne et exportable.