ANALYSE DU PROJET DE MODIFICATION DU PLU DE LA TRINITE SURZUR
LES OBJECTIFS SONT ESSENTIELLEMENT LA DENSIFICATION DES LOGEMENTS
La municipalité a décidé de créer des OAP (Opérations d'Aménagements Programmées) essentiellement destinées à densifier la construction de logements.
Le discours est :"Ce n'est pas nous, on est obligés, c'est la loi climat et résilience, c'est GMVA (l'agglomération), etc...." et en même temps, il y a une obsession du nombre d'enfants à l'école. Il faut des jeunes ménages avec de jeunes enfants. Mais il n' y a jamais d'analyse de la qualité de vie, l'environnement indispensable à un habitat densifié. La ville à la campagne sans les services et espaces publics de la ville, ça ne marchera pas. Le projet n'est vu qu'à travers un seul ratio, le nombre de logements à l'ha.
L'ERREUR DU RATIO DU NOMBRE DE LOGEMENTS A L'HA
Il y a même des zones prévues à 35 logements à l'ha sur de petites surfaces. Ce ratio est pris en ratio brut sur toute la zone c'est à dire avec la voirie, les parkings, les espaces verts communs et voies douces comprises; lesquelles représentent environ 30% de la surface. Dans ce cas cela représente des parcelles de 200 m2 par logement et un ratio sur la surface nette de 50 logements à l'ha.
Avec ce raisonnement on obtient les résultats suivants :
pour 35 logements à l'ha : 200m2 par parcelle, soit 50 logements à l'ha pour la surface construite
pour 25 logements à l'ha : 280m2 par parcelle, soit 36 logements à l'ha pour la surface construite
pour 20 logements à l'ha : 350m2 par parcelle, soit 29 logements à l'ha pour la surface construite
pour 15 logements à l'ha : 467m2 par parcelle, soit 21 logements à l'ha pour la surface construite
Par contre si le ratio est pris sur la surface nette construite, c'est à dire sur 7000 m2 pour 1 ha, cela veut dire que les espaces communs; voirie, parkings, espaces verts communs représentent 42% de la surface (3000 m2 /7000 m2) et si ce n'est pas pris en compte dans la zone construite, il faut les trouver à proximité immédiate. Ce qui n'est pas le cas dans le projet de modification du PLU de LA TRINITE SURZUR.
Pour illustrer ceci, prenons l'exemple du dernier lotissement près du cimetière :
- surface totale : 16 370 m2
- surface des parcelles construites : 11 342 m2 (70%)
- le nombre de logement est de 28
Le ratio sur la surface nette est de 25 logements à l'ha (surface construite)
Le ratio sur la surface totale est de 17 logements à l'ha (surface totale)
L'ANOMALIE DE L'OAP 9 : 28 logements sur 7928 m2 (35 OU 58 logements à l'ha ?)
Cette zone est située à 40 m de la voie express RN 165. Le bruit est important et en permanence à 60 DB ce qui est insupportable. L'OAP prévoit 28 logements avec une densité de 35 logements à l'ha. Ce ratio est pris en référence pour la surface de 7928 m2 soit la surface totale. En déduisant les voiries, parkings et espaces verts il reste 4805 m2 de surface pour les parcelles construites. La densité devient alors de 58 logements à l'ha.
En respectant des parcelles de 13 m de large sur 22 m soit 286 m2 par parcelle on obtient 17 parcelles pour 21 logements à l'ha (voirie, parking et espace vert compris) (voir ici le plan avec 17 parcelles)
Il faut noter que l'exposition sud est vers la voie express, donc les ouvertures principales et les terrasses sont face au bruit de la voie express. Le bruit permanent de 60 DB soumet les résidents à des effets psycho-physiologiques négatifs. (PPBE des infrastructures routières de l’État dans le département du Morbihan : Le Bruit). Les effets sont négatifs à partir de 45 DB. 
Cet OAP cumule trois inconvénients majeurs :
- une exposition au bruit d'un niveau de 60 DB
- une exposition au bruit sur la partie sud, normalement réservée à l'exposition des ouvertures et des terrasses
- une densité brute de 35 logements à l'ha soit 58 logements à l'ha de surface nette construite.
Pour ce faire il faut des logements collectifs à étage. Dans ce cas il faut des équipements publics à proximité pour le loisir et la détente; ce qui n'est absolument pas prévu ni en urbanisme ni par les budgets annoncés comme exsangues.
SIMULATION DE DECOUPAGE DES PARCELLES SUR L'OAP 9
| Les paramètres de la simulation : | ||
| voirie permettant la réalisation de trottoirs et de parking le long de la voie | ||
| Les parcelles sont petites de 250 à 300 m2 | ||
| la largeur des parcelles est de 13 ml soit 10 ml de maison et 3 ml de garage | ||
| Les maisons sont mitoyennes | ||
| Le besoin de parking est importants les familles avec deux enfants en âge de conduire | ||
| se retrouver souvent à gérer 4 véhicules à stationner le plus souvent sur les trottoirs | ||
| Avec ces paramètres on obtient 17 logements soit 21.4 logements à l'ha (pour 7948 m2) | ||
CETTE SIMULATION NE REPOND PAS AU PROJET QUI EST DE PREVOIR 28 LOGEMENTS SOIT 11 DE PLUS
LE PROJET OAP 9 EST DE CREER 28 LOGEMENTS POUR 35 LOGEMENTS A L'HA
Le ratio est pris sur la surface brute soit la voirie, parking, trottoirs, espaces verts compris. Ceci se traduit par 200 m2 de parcelles par maison et un ratio de 50 logements / ha de surface nette à construire.
IL SERAIT URGENT QUE LA MUNICIPALITE VISITE DES ZONES DEJA CONSTRUITES AVEC 35 ET/OU 50 LOGEMENTS A L'HA
Exemple : Vannes rue Condorcet - pour 8 logements, le ratio est de 34 logements à l'ha construit (surface nette) et de 20 logements à l'ha de surface brute -voirie, parking espace vert compris)
Les parcelles vont de 80 m2 à 300 m2
Vue Rue Condorcet à VANNES
Exemple SURZUR : Rue POULIQUET présentée pour un ratio de 35 logements à l'ha
Des petites parcelles de 190 à 350 m2
Le ratio est de 21 logements à l'ha de surface brute (voirie, parkings, trottoirs, espaces verts compris)
EXEMPLE SURZUR SECTEUR RUE DE L'ILE D'ARZ : 92 logements avec du collectif
Le ratio est de 17 logements à l'ha de surface brute avec un espace vert important à côté de logements colLectifs sur 2 étages.
CONCLUSION : LE PROJET DE MODIFICATION DE PLUS PREVOIT DES ZONES A 35 LOGEMENTS A L'HA DE SURFACE BRUTE
CECI CORRESPOND A 50 LOGEMENTS A L'HA DE SURFACE NETTE SANS PREVOIR D'AMENAGEMENTS A PROXIMITE
ET CONCERNANT L'OAP 9 A DISTANCE DE 40 ML DE LA VOIE EXPRESSE AVEC DU 60 DECIBELS EN PERMANENCE SUR LA MEILLEURE EXPOSITION COTE SUD.
CE CHOIX EST ABERRANT ET NE PERMET PAS DE PREVOIR DES CONDITIONS DE VIE SEREINES POUR LES FUTURS RESIDENTS
L'OAP 10 : 35 logements à l'ha
L'OAP 10 présente les mêmes caractéristiques que l'OAP 9 : densité de 35 Lgt /ha et proximité de la voie rapide donc du bruit.
Elle ne présente pas l'intérêt pour une telle densité par sa position proche de la voie rapide.
L'ANOMALIE DE L'OAP 11 : 6 logements prévus sur une parcelle construite
L'OAP 11 concerne une parcelle située près de la salle polyvalente et est classée en zone UBa.
L'OAP 11 prévoit 15 logements à l'ha soit 6 parcelles . Mais cette parcelle est déjà construite avec une maison résidence principale du propriétaire et un grand garage. La partie construite occupe 50% de la parcelle.
En préservant au minimum la surface de la construction existante, il reste au grand maximum 1920 m2 disponibles pour placer 5 parcelles supplémentaires soit un ratio de 26 logements à l'ha.
C'est totalement aberrant et en plus à proximité de la salle polyvalente avec la présence de nuisances de proximité quand il y a des fêtes publiques et privées.
Cette zone serait plutôt à inclure en réservation zone de loisirs à terme.
CONCLUSION : L'OAP 11 est inacceptable et n'a aucun sens
L'ANOMALIE DE L'OAP 15 : 9 logements prévus sur deux parcelles construites
L'OAP 15 rassemble deux parcelles voisines qui n'ont pas d'accès communs et qui présentent aussi la particularité d'être construites.
Le projet prévoit 9 logements au total dont 6 sur la parcelle AB0009 et 3 sur la parcelle AB0240.
La parcelle AB0009 contient une construction, résidence principale du propriétaire qui occupe une grande partie de la parcelle.
Si on réalise la division en 6 parcelles on se rend compte que 4 parcelles sont occupée par la maison existante et la cinquième par la voie d'accès actuelle.
Il reste une parcelle à construire. Sinon pour réaliser les 6 parcelles du projet, il faut détruire la maison existante.
Si on compare à l'OAP 2, seules les surfaces non construites sont prises en compte (9700 m2). Les parcelles des propriétaires sont voisines et pas concernées par l'OAP 2.
Le sujet ici n'est pas de demander que les parcelles des propriétaires soient incluent mais d'illustrer qu'il y a une anomalie pour les OAP 11 et 15 qui elles incluent les surfaces construites.
Pour illustrer, si les parcelles des propriétaires de l'OAP 2 sont incluent, avec 20 logements à l'ha, il faut prévoir 25 logements au lieu de 19 du projet.
On voit aisément l'anomalie de cette situation qui nécessite de détruire une maison des propriétaires et perturber leurs espaces individuels.
Simulation non réaliste pour illustrer l'anomalie de traiter un ratio de logements à l'ha sans considération des constructions existantes
J'ajouterai pour l'OAP 2, compte tenu de la proximité des maisons existantes par rapport aux limites de l'OAP 2 côté nord, qu'il serait nécessaire de faire un point avec les propriétaires pour définir leur projets d'extensions futures car la mise en place de l'OAP leur interdira tout projet futur d'extension vers cette zone. Il faudrait une modification des limites de l'OAP 2 sans dénaturer le projet de constructions futures.
En prenant l'exemple de l'OAP 2, la réserve pour la maison existante de l'OAP 15 serait de 2305 m2 (la même surface que la parcelle AB0116 de l'OAP 2) plus 233 m2 de voirie existante, il reste entre 1250 et 1300 m2 disponible à la construction.
En prenant le ratio de 15 logements à l'ha, cela fait 2 parcelles à prévoir. Ce qui peut être acceptable.
Sinon exiger de réaliser 5 logements en plus de la maison existante, correspondait à un ratio de 39 logements à l'ha, c'est à dire de réaliser un collectif à étage dans cette zone distance de 500 m du centre bourg.
CONCLUSION : LE PROJET OAP 15 EST ABERRANT ET SANS FONDEMENT - IL FAUT L'ANNULER
Il y a de grandes parcelles (plus de 2000 m2) au centre bourg qui se sont récemment négociées sans que la municipalité fassent la moindre action, alors que c'est le lieu en zone UAa ou la densité peut être la plus forte : 100% de la surface constructible et avec des bâtiments à deux ou trois étages avec des possibilités de commerces et services au rdc..
DE NOMBREUSES GRANDES PARCELLES NON INCLUSES EN OAP
Il ne s'agit pas ici de demander que ces grandes parcelles soient incluent dans des OAP, bien au contraire.
Il s'agit de montrer que le projet de modification du PLU avec les OAP 11 et OAP 15 n'est pas justifié ni acceptable. D'ailleurs M LE MAIRE est incapable de justifier ce choix. Sa seule réponse est de dire que c'est un avantage car sinon ce sera 35 logements à l'ha avec l'incapacité de produire le moindre document qui justifie cette déclaration.
Ci-dessous une liste non exhaustive de grandes parcelles avec des constructions existantes, non concernées par des OAP
Fontaine lorec : 9480 m2
Route de Lauzach : 11 500 m2 + 3600 m2
Rue du Cimetière : 4370 m2
Route de Vannes : 3500 m2 + 5095 m2 + 2210 m2
De fait le choix des OAP 11 et OAP 15 est tout à fait subjectif. La liste des parcelles présentées ci-dessus (non exhaustives) vise à démontrer l'anomalie des OAP 11 et OAP 15.
L'OAP 15 : PREVOIT UNE LIAISON MOTORISEE ENTRE LES 2 PARCELLES AB0009 ET AB0240
Ce projet est assez surprenant car il sous-entend que les résidents de l'impasse des chênes et du lotissement de La Grée et inversement que les résidents du lotissement Saint Pierre et du lotissement Saint Servais et de la rue du Gernehué utilisent ce passage. Or un passage piéton public existe entre l'impasse des chênes et le lotissement Saint Pierre, d'une largeur de 4 ml, il suffit de le rendre accessible aux véhicules avec les limitations adéquates pour répondre à cette demande.
CONCLUSION : LES OAP 11 et OAP 15 sont aberrantes et sans fondement donc à supprimer
OAP 5 - SUPPRESSION AIRE DE JEUX POUR CONSTRUIRE 6 LOGEMENTS
Projet communal : suppression des terrains de boules
remplacés par 6 logements
Soit des petites parcelles de 13 ml de large sur 22 ml de long en moyenne 300 à 320 m2 et suppression d'un espace de jeux à proximité d'un espace avec un point d'eau et une pelouse
Il n'est pas raisonnable de vouloir à tout prix construire sans créer des espaces de détentes et de loisirs à proximité.
Ici il s'agit non pas de construire mais de détruire un espace de détente.
PROJET D'AMENAGEMENT DES TERRAINS DE BOULES
A la place de la destruction prévue nous préférons un aménagement sur cette zone qui relie les deux espaces : le terrain de boules et l'étang avec des aménagements complémentaires.
| PROPOSITION DE PROJET : AMENAGER CET ESPACE EN ESPACE DE JEUX ET DE LOISIRS |
| Joindre les deux espaces de loisirs et aménager : jeux pour enfants, terrain de pétanque, table de pique-nique |
| modifier la route (ralentissement) |
| créer des places de parking |
| créer des liaisons douces hors voirie |
PLU - LA TRINITE SURZUR : OPTIMISER LE FONCIER RUE DU PRAT RAQUER
La municipalité souhaite supprimer une voie verte au milieu du lotissement de la Grée pour réaliser une construction.
Cette voie verte est dans la continuité de l'espace vert principal et est utilisée par les enfants et les résidents en particulier pour promener les chiens.
Il n'y a pas de raison de supprimer cette voie verte sinon l'obsession de vouloir construire partout à tous pris sans prise en compte des besoins des résidents en espaces communs.
Ci-dessous le projet de la municipalité proposé dans la modification du PLU
Au contraire, le projet devrait être d'améliorer la circulation douce par des voies vertes sans voitures pour les enfants et les résidents
EMPLACEMENT RESERVE N° 13 : PROJET HABITAT ET COMMERCES ET SERVICES AU RDC
Cette réservation est tout à fait justifiée en raison de l'emplacement de la zone en centre bourg.
Mais cette réservation est un minimum. Un périmètre d'étude plus important sur le centre bourg serait à réaliser avec une vision à long terme du type 50 ans.
Il s'agit de respecter l'existant et les projets des propriétaires mais également de définir une organisation de cette zone centrale en harmonie avec le développement de la commune.
A titre d'illustration voici ci-dessous un exemple de zone d'étude à prévoir :
La zone est essentiellement classée en UAa avec construction plus dense possible avec éventuellement à prévoir du collectif avec des commerces et services au rdc.
